Оценка залогового имущества

Если компании срочно требуется пополнить оборотные средства или возникла возможность сделать выгодные инвестиции, то есть всем известный способ быстро обеспечить себя средствами – взять кредит в банке. Даже в современных непростых условиях экономики это не так сложно, при условии, что у вас есть достойный предмет залога.

Вне зависимости от того, какая сумма может потребоваться, банк или любая другая финансовая организация, кредитующая под залог, проводит экспертную оценку имущества, которое предлагается под залог. Как правило, банк предполагает, что любое предложенное имущество ликвидно, если цена соответствует предложению.

После проведения оценки и принятия решения в пользу кредитуемого, ему будет предложена сумма в пределах 75% от стоимости имущества согласно экспертной оценке, так как финансовая организация всегда учитывает потенциальный риск вынужденной реализации залога, для ускорения ликвидности которого цена предлагается ниже рыночной. Это одна из причин, почему так популярны банковские аукционы.

Как же рассчитывается экспертом стоимость закладываемого имущества?
Если предмет залога имеет некоторые стандарты, легко идентифицируется, является предметом массового производства и употребления (например, недвижимость, транспорт, товары народного потребления, не имеющие срока годности и т.д.), то наиболее подходящий метод оценки – сравнительный или аналоговый. Для определения цены залога этим методом анализируется текущее состояние спроса и предложения на рынке, делается поправка на индивидуальные особенности данного предмета залога, такие как степень износа, добавление ими отсутствие индивидуальной доработки, степень пригодности для использования, динамика актуальных предложений на рынке за период. Если предмет залога не имеет точно аналога (как, например, загородный дом), то рассчитывается стоимость за квадратный метр жилья, наиболее приближенного по всем параметрам к залоговому, и вносятся поправочные коэффициенты экспертом-оценщиком.

Доходный подход оценки используется в случае, когда будущие выгоды превышают текущую стоимость объекта. Он эффективен для действующего бизнеса как предмета залога. В этом случае рассчитывается чистый операционный доход, получаемый в процессе ведения деятельности за период, соответствующий периоду, на который планируется выдача ссуды.

Затратный подход экспертной оценки залогового имущества используется сравнительно реже предыдущих двух способов, однако в отдельных случаях он незаменим, так как предусматривает степень полезности и возможность замещения объекта – если объект обладает определенной уникальностью и не имеет широкого рынка сбыта. Принцип полезности учитывает всю пользу, которую потенциально способен принести объект и ее возможный рыночный эквивалент. Если же этот параметр трудноопределим, тогда восстанавливается стоимость полного замещения залогового объекта – то есть возможность воспроизведения или полного повторения объекта.

В последнем случае вероятность получения залога уменьшается, так как банк обязан в первую очередь предусмотреть наиболее простую возможность восполнения затраченных средств в случае невозврата займа, а затратный подход показывает, что такого способа может и не быть.

Для экспертной оценки залогового имущества банк обращается к независимым экспертам, которые обеспечивают максимальную объективность оценки. Однако, как правило, в штате финансового учреждения предусмотрена должность собственного эксперта-оценщика, который может заниматься как проверкой независимых отчетов, так и выдавать собственные заключения.

Таким образом, объект или перечень объектов для залога можно определить, составив предварительное заключение о стоимости и ликвидности от независимых экспертов и учитывая процент, который банк закладывает на собственные риски.