Как оформить вторую ипотеку, если первая не погашена

В настоящее время основными заемщиками ипотечных кредитов являются молодые семьи. При этом, по проведенным исследованиям в данной сфере, средний срок, на который берут ипотеку российские граждане, 15 лет. Существует большая вероятность того, что за эти годы жизненная ситуация, семейное положение заемщика изменится. Пополнение в семье ведет к появлению потребности в увеличения жилплощади, новое жилье может понадобиться до того, как погашен первый кредит.

Существует несколько вариантов развития событий для достижения поставленной цели.

Вариант первый, когда семья имеет хороший доход и есть накопленная сумма на банковском счете на первоначальный взнос. Важным условием является отсутствие просроченных платежей по оплате первого ипотечного кредита. В этом случае семья может досрочно погасить первый кредит и затем брать второй, либо подать заявление на второй кредит, не погашая первый. Обоснованных претензий к заемщику в данной ситуации быть не может. При расчете банк автоматически будет вычитать из дохода сумму регулярных выплат по первому кредиту, затем по второму. Если оставшейся суммы семье хватит на еду и текущие расходы, банк в ипотеке не откажет, так как для банка прибыль приоритетна. Пример расчета прост. Сумма выплат по обоим кредитам не должна превышать 50% от доходов заемщика и его созаемщиков. Стоит уточнить, что в доход включается не только сумма выплат по заработной плате, которая фигурирует в справке 2-НДФЛ, но и дополнительные доходы в виде дивидендов, ценных бумаг, доходов от аренды и другие поступления.

Второй вариант, семья имеет хороший доход, но денег на первоначальный взнос нет. В данном случае можно пробовать предложить банку в залог имеющуюся недвижимость, обремененную ипотекой, но это маловероятный вариант. Большинство банков предложением не заинтересуется. Тем более, ипотечная ставка в случае с залогом на имеющуюся квартиру будет выше, чем с залогом на приобретаемую квартиру примерно на 3-5%. Увеличение связано с повышенным риском банка при отказе от выплаты ипотеки, обратить взыскание на имеющуюся в собственности квартиру гораздо сложнее. С точки зрения экономии, для заемщика такой вариант также не выгодный, поэтому решением проблемы может быть продажа не свободной от залога квартиры. На полученные от продажи деньги погасить остаток по кредиту, остальное внести в качестве первого взноса на покупку следующей квартиры. И в этом случае могут быть свои нюансы, например, согласие банка на продажу недвижимости на таких условиях может стоить 1-2% от невыплаченного кредита, либо банк может просто отказать.

Здесь стоит заметить, что законность взимания процента за согласие на продажу весьма сомнительна.

Если банк не соглашается на продажу, существует ещё один выход из данной ситуации. Нужно найти покупателя на квартиру, который согласится погасить остаток ипотечного кредита за некоторую скидку при продаже квартиры. На сегодня такой вариант считается неплохим инвестиционным вложением. При этом скидки рассчитываются исходя из размера оставшейся задолженности и ликвидности объекта недвижимости. Высоколиквидный объект, например однокомнатная квартира, может оказаться дешевле на 10% от рыночной цены, стоимость низколиквидных квартир комфорт класса с большой площадью будет ниже на 30-40%.

Раздел: Кредиты

Источник: BePrime.ru


Оставить комментарий: